Выберите наиболее подходящий займ
Заполните заявку прямо сейчас

Продажа залогового жилья

Ипотека набирает обороты в России, на сегодняшний день покупка жилья в кредит стала нормой жизни. Для многих людей это единственный способ обзавестись собственной квартирой, жить семьёй отдельно. Для всех ипотечных заёмщиков не секрет, что квартира, купленная в кредит, остаётся в залоге у банка – то есть, на имуществе находится обременение, и оно по идее ограничено в обращении – его не так просто продать, обменять, подарить и т.д. От чрезвычайных ситуаций в жизни не застрахован никто, а потому в связи с потерей работы, разводом, либо наоборот увеличением семейного состава у ипотечных должников появляется желание продать квартиру, либо обменять её на другую – большую по площади. Но как можно продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, и чтобы такие действия не противоречили нормам закона? Сделать это возможно, но только после согласования действий с кредитором, и по нескольким основным схемам.

Почему необходимо продать заложенную квартиру?

Заложенная квартираРассматривать причины, по которым возникает необходимость продать залоговое жильё, не имеет смысла – их может быть очень много, у каждого заёмщика своя история. Потеря платёжеспособности, смена места жительства, срочная необходимость в деньгах – что угодно. Прежде всего, заёмщикам необходимо обратиться к кредитору с заявлением, в котором будут указаны намерения должника. Предугадать реакцию банка сложно, порой кредиторы относятся спокойно к желанию заёмщика продать заложенную квартиру, но иногда они выступают очень категорично и сразу дают отказ в продаже. Главное, что нужно сделать должнику, чтобы банк пошёл ему на встречу – убедить его в том, что кредит будет полностью погашен, все обязательства свои человек выполнит, а оставшуюся сумму заберёт себе.

Если банк даёт согласие на продажу заложенной квартиры, то дальше действует классическая схема. Сначала необходимо определить рыночную стоимость объекта залога, затем выставить её на продажу и начать поиски покупателя. Когда покупатель объявится, необходимо начать подготовку к сделке купли-продажи недвижимости: сумму за квартиру следует разделить на две части (первая – величина ссудной задолженности заёмщика перед кредитором, вторая оставшаяся часть – идёт непосредственно на счёт самому должнику, то есть продавцу). Как правило, эти суммы кладут в разные банковские ячейки перед сделкой. Как только кредитор получит деньги из депозитария, он передаст в регистрирующие органы документы, которые снимут обременения с недвижимого имущества, следовательно, препятствий для совершения основной сделки по купле-продаже квартиры более не будет.

Ипотека после ипотеки

А что если квартиру хотят продать со сменой должника? Например, у покупателя недостаточно собственных средств на приобретение данной заложенной квартиры, поэтому просто так купить её не получится – придётся менять должника. При таком раскладе покупатель отдаёт продавцу только его часть денег, а непогашенный кредит переходит в ипотеку для этого нового должника. Такие операции с недвижимостью встречаются не так часто, но тем не менее имеют место быть. Кредитные организации не жалуют подобные сделки, ведь им придётся иметь дело с новым заёмщиком, проверять его, оценивать платёжеспособность, просчитывать собственные риски. Происходит рефинансирование предыдущего кредита, условия ипотеки могут значительно измениться. При этом если сам покупатель решает брать ипотеку вообще в другом банке, первоначальный кредитор едва ли согласится на такие условия.

Ипотека и залогЧтобы избежать таких проволочек, кредит можно досрочно погасить – например, если большая часть ипотеки выплачена, то на остаток долга продавец может найти деньги, в крайнем случае на время перекредитоваться, либо предложить покупателю внести часть денег в банк, снять обременение, после этого уже произведут стороны окончательный расчёт, и совершат сделку купли-продажи. Некоторые покупатели боятся подобных сделок, но всегда можно заключить предварительный договор у нотариуса, засвидетельствовать передачу денег. Зато сама сделка пройдёт без проблем.

В целом, если заёмщик всегда добросовестно исполняет свои обязательства перед банком, то кредитор идёт ему навстречу в любых предложениях. Например, если должник желает улучшить свои жилищные условия – банк даёт ему разрешение на совершение действий по любой схеме, указанной выше. Новое жильё будет приобретено за счёт нового ипотечного кредита, возможно, на иных условиях, а вот предыдущий долг гасится за счёт средств от продажи жилья. Бывают и обратные сделки – когда тянуть ипотеку заёмщику очень тяжело, он понимает, что купил слишком дорогое жильё, поэтому желает обменять её на более простую недвижимость. Такие сделки банк контролирует строго.

Бывает, что люди продают заложенное жильё незаконно. Нередко банки в кредитном договоре указывают условия, согласно которым предмет залога не могут передавать в собственность другим лицам ни при каких условиях, только в порядке наследования. Сделка с заложенным объектом недвижимости попросту будет признана незаконной, недействительной, сторонам придётся вернуть полученные блага друг другу, а вот банк будет вправе требовать от должника досрочного погашения займа. Советуем посетить http://kreditnyi.info/ - информационный портал о кредитовании Поэтому в таких случаях лучше всего следовать букве закона, внимательно читать и изучать кредитный договор, пытаться убедить кредитора в необходимости действий со стороны заёмщика.

Помимо ипотеки можно также оформить кредит от застройщика

Комментарии

Добавить комментарий

Отправить